С субарендой предприниматель сталкивается с двух сторон. Одни сдают часть своего помещения: кофейня пускает в угол зала цветочный киоск, салон красоты — мастера маникюра, магазин — пункт выдачи заказов. Так часть аренды возвращается, а постоянные расходы снижаются. Другие сами снимают площадь не у собственника, а у арендатора: островок в торговом центре через управляющую компанию, место в чужом магазине или помещение, которое держит франчайзер.
Во втором случае важно понимать: права субарендатора не больше, чем у того, кто ему сдаёт. Если основной договор аренды рухнет, вместе с ним может закончиться и ваш.
Как это работает
Правила стоят в ст. 615 и 618 Гражданского кодекса.
- Согласие арендодателя обязательно. Его дают отдельным письмом или прямо записывают в договор аренды. Без согласия субаренду могут оспорить, а Росреестр не зарегистрирует договор.
- Срок не дольше основного договора. Если аренда до 31 декабря, субаренда тоже не может идти дальше этой даты.
- Регистрация. К субаренде применяют правила об аренде. Договор аренды здания или помещения на год и больше регистрируют в Росреестре, поэтому и субаренду на такой срок по зарегистрированному основному договору тоже регистрируют. Договор меньше года регистрировать не нужно.
- Зависимость от основного договора. Если аренда прекратилась досрочно, субаренда прекращается вместе с ней, если договор аренды не говорит иного. Субарендатор в этом случае вправе потребовать заключить с ним прямой договор аренды на то же помещение — на оставшийся срок субаренды и на условиях прекращённого договора аренды.
Пример на условных цифрах
Арендатор снимает 100 м² по 1 000 ₽ за метр в месяц и платит 100 000 ₽. Он сдаёт 30 м² в субаренду по 1 300 ₽ за метр и получает 39 000 ₽. Его собственные 70 м² теперь обходятся в 61 000 ₽ в месяц. Но перед собственником он по-прежнему отвечает за все 100 000 ₽: если субарендатор не заплатит, долг остаётся на арендаторе.
Частые ошибки
- Договориться с собственником устно и не получить согласие на бумаге.
- Поставить срок субаренды дольше основного договора — Росреестр его не зарегистрирует, а спор о сроке вы проиграете.
- Субарендатору не прочитать основной договор: там бывают запреты на вид деятельности, вывеску, часы работы.
- Не проверить, кто реально сдаёт площадь. Перед подписанием посмотрите выписку ЕГРЮЛ арендатора и выписку из ЕГРН на помещение.
- Не обсудить, кто платит за коммунальные услуги и ремонт, если счётчик общий.
Как это связано с франшизой
Франчайзер иногда сам снимает удачное место и сдаёт его франчайзи в субаренду. Это удобно: локация уже проверена. Но тогда у франчайзи два договора с одной стороной, и при расторжении франшизы он может лишиться и помещения. Проверьте, как эти договоры связаны между собой, и попросите копию основного договора аренды с согласием собственника. Подробнее об условиях аренды — в главе «Договор аренды».